Daně       

Naší zásadou je rovněž již při prvním jednání seznámit prodávající či kupující s problematikou daní. Je to neméně důležitá informace. Kromě daně z nabytí nemovitých věcí jsou situace, kdy je s prodejem  realit spjata také daň z příjmu. Koupí  nemovitosti vzniká povinnost platit daň z nemovitých věcí, prodejem ohlášení  finančnímu úřadu  tuto transakci. Ohlášením není podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí     

/do konce roku 2013 = daň z převodu nemovitostí/

Pozorně čtěte!

Dne 5. srpna 2016 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela nabývá účinnosti dnem 1. 11. 2016.

Změny zakotvené v novele se budou týkat až případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde od 1. 11. 2016. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy. 

Zásadní je změna týkající se osoby poplatníka daně !

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

 

Do té doby stále platí níže uvedené.

 

Ohledně daně z převodu nemovitostí a darovací daně přináší nové právní předpisy od 1.1.2014 mimo jiné následující vybrané důležité změny a novinky:

Ruší se zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Dosavadní daň z převodu nemovitostí je přesunuta do nového zákona o dani z nabytí nemovitých věcí a darovací daň je přesunuta do zákona o daních z příjmů v rámci daně z tzv. bezúplatných příjmů.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí zůstává stejná, tj. 4%.

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je :

  • převodce vlastnického práva k nemovité věci (např. prodávající), jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a pokud převodce a nabyvatel se v kupní či směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel - kupující zůstává v tomto případě ručitelem
  • nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci (např. kupující) v ostatních případech

Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnotou může být sjednaná cena, tzv. srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena.

V celé řadě případů odpadne zákonná povinnost dokládat cenu převáděné nemovitosti znaleckým posudkem tak, jak tomu je dosud. Běžně má být základem daně sjednaná cena, není-li o více jak třetinu nižší než je cena obvyklá v daném místě ke dni nabytí nemovitosti. Srovnávací daňová hodnota, podle které mohou vyměřovat finanční úřady daň, pokud nepůjde o určení daně podle ceny sjednané, je částka odpovídající 75% tzv. směrné hodnoty nebo zjištěné ceny podle znaleckého posudku. Směrná hodnota vychází přitom z obvyklých cen nemovitostí v daném místě a čase.

Tedy jinak řečeno pro určení nabývací hodnoty, která představuje základ předmětu daně (minus uznatelný výdaj) si poplatník může vybrat mezi cenou určenou znaleckým posudkem nebo směrnou hodnotou. Poplatník si ovšem v této druhé variantě musí sám vyčíslit zálohu ve výši 4% sjednané ceny a tuto zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání (viz dále). Dále je povinen vyplnit poněkud složitější přílohy daňového přiznání (včetně určitých specifikací nemovitostí). Finanční úřad poté určí směrnou hodnotu a srovnávací daňovou hodnotu a po srovnání se sjednanou cenou dle smlouvy se stanoví základ daně a konečná daň se pak vyměří platebním výměrem.

Faktem tedy je, že daňové přiznání může být bez znaleckého posudku složitější a výpočet výše daně problematičtější a nejistější. Proto celá řada osob bude i nadále zřejmě znalecké posudky k daňovým přiznáním k této dani dokládat.

Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to u finančního úřadu místně příslušného podle umístění nemovitostí.

Naše realitní kancelář je připravena Vám daňová přiznání vyhotovit.

 

 

DAROVACÍ DAŇ - DAŇ Z BEZÚPLATNÉHO PŘÍJMU (PLNĚNÍ) A OSVOBOZENÍ OD TÉTO DANĚ

 

Daň z bezúplatného příjmu (darovací daň) je shodná s daní z příjmu, tj. 15% u fyzických osob a 19% u právnických osob. U dražších nemovitostí tak může být nižší, než tomu bylo dosud, u méně hodnotných nemovitostí je tato daň ovšem vyšší (dříve od 7% do 40%) - proto tzv. cizí osoby zaplatí na dani darovací od r. 2014 více.

Jde-li o daňové přiznání, dosud podávané do jednoho měsíce od nabytí majetku, tak nově, s ohledem na to, že tato daň spadá pod daň z příjmu, bude daňové přiznání nutno podat do 1.4. následujícího kalendářního roku od nabytí nemovitostí, v rámci tedy standardního daňového přiznání k dani z příjmu.

Pokud jde o osvobození od daně z bezúplatného příjmu (dříve osvobození od darovací daně), pak novela zachovává toto osvobození tak, že jsou mj. osvobozeny bezúplatné příjmy:

  •  od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci atp.) a
  • v linii vedlejší, pokud jde o :
    - sourozence
    - strýce, tetu
    - synovce, neteř
    - manžela
    - manžela dítěte  (zeťové a snachy ), dítěte manžela
    - rodiče manžela nebo manžela rodičů
    - a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (typicky druh a družka, pokud splňují tyto zákonné předpoklady).

 

Daň z příjmu

Dalším výdajem, který Vás může překvapit, je daň z příjmu. Je-li prodávající vlastníkem dané nemovitosti méně než pět let nebo v ní má své bydliště méně než dva roky, musí rozdíl mezi  cenou, za kterou nemovitost získal a prodal, započítat do základu daně z příjmu fyzických osob. Jen v případě, použije li  prodávající tyto získané prostředky do jednoho roku do nového bydlení, bude tento příjem od daně z příjmů osvobozen.

Prodává li vlastník nemovitost z dědictví v řadě přímé, doba vlastnictví rodičů se započítává.

Daň z nemovitých věcí

/do konce roku 2013  daň z nemovitostí/

V případě, že jste se stali v průběhu kalendářního roku vlastníkem nemovitosti, jste povinni podat  poprvé přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna roku následujícího. Daňové přiznání se podává i za zcela osvobozený pozemek, stavbu, byt nebo nebytový prostor zapsaný v katastru nemovitostí, tj. i v případě nulové daňové povinnosti.

Daň z nemovitých věcí na daný rok hradí ten, kdo je jejím vlastníkem k 1.1.